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夫妻关系恶化恶意串通 丈夫私售房屋给父母无效

2018年9月5日  临沂离婚纠纷律师   http://www.liylhls.com/
    内容提要:法院认为,该房屋是张某与李某的夫妻共同财产,张某未经李某同意,与自己父母恶意串通,将房屋出售给其父母的行为无效,遂判决支持了李某的诉讼请求。

  张某与李某于1998年9月登记结婚,同年12月底,张某购买了一处房产,并于次年5月份对该房产进行了产权登记,在房产登记册上记载的权利人仅为张某一人。后来,夫妻关系日益恶化。2008年2月,张某与父母签订了房地产买卖合同,将该房屋以43万元价格转让给父母,并办理了过户手续,其父母并未实际支付购房款。2009年9月,李某得知此事诉至法院,要求法院确认张某与其父母签订的房屋买卖合同无效,将房屋产权恢复至张某名下。

  [法院判决]

  法院认为,该房屋是张某与李某的夫妻共同财产,张某未经李某同意,与自己父母恶意串通,将房屋出售给其父母的行为无效,遂判决支持了李某的诉讼请求。

  [律师评析]

  本案是一起房屋买卖合同纠纷。本案的焦点在于张某是否有权出卖该房屋?张某与其父母间的房屋买卖行为是否有效?

  首先,根据《婚姻法》关于夫妻共有财产的规定,张某所售房屋系在夫妻婚姻关系存续期间所得的财产,应归夫妻共同所有。

  对于夫妻共同财产,《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》有两条原则:一是因日常生活需要,夫妻一方可单独处理共同财产;二是对非因日常生活需要而处分重大财产,需要夫妻双方协商一致,否则为无权处分。

  本案中房屋属于重大财产,张某未经李某同意,将属于夫妻共同财产的房屋私自出售,属于无权处分的行为。

  其次,虽然张某无权单独处分该房屋,但如果张某的父母属于善意取得,该买卖行为还是有效的。

  笔者认为,张某的父母购买该房屋不适用善意取得。原因如下:

  一、张某的父母在取得该房屋时并非善意。

  因为,张某的父母明知该房屋属于张某和李某婚后的共同财产,且知道二人的关系恶化存在离婚的可能,为了避免儿媳离婚时分割该房产,从而与儿子商议,将房屋过户到自己名下,属于《合同法》规定的合同无效的第二种情形——“恶意串通,损害第三人利益”,所以双方的房屋买卖合同是无效的。

  二、张某的父母未支付合理的购房款。

  善意取得制度将“买受人支付合理的价款”作为要件之一,而本案中,张某的父母并未支付合理的购房款。

  综上所述,张某未经李某同意,将夫妻共同财产出售给自己的父母,属于无权处分的行为,而张某的父母购买该房屋不符合善意取得制度的要件,因此,张某与其父母的房屋买卖行为无效。法院判决支持李某的诉讼请求是正确的。

  [法条链接]

  《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》

  第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:

  (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

  (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

  《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……

  《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

 


来源: 临沂离婚纠纷律师  


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